Wonen en Stedelijke ontwikkeling

Samenvattend:

• Typerend voor Nijmegen zijn de vele kleine huishoudens in corporatiehuurwoningen. Daarnaast is het een echte studentenstad met veel kamerbewoning.
• Bewegingen op de Nijmeegse woningmarkt worden sterk bepaald door groei van de woningvoorraad. Het zijn vooral investeerders die veel nieuwbouwwoningen realiseren, vaak voor de verhuur. Getalsmatig gaat het in onze gemeente qua nieuwbouw vooral om appartementen.
• Ook toevoegingen in bestaande panden spelen een rol, in de periode 2020-2023 gemiddeld ruim 300 woningen per jaar.
• Uit recente aankooptransacties blijkt dat koopstarters in Nijmegen meer kansen krijgen; in 2024 ging de helft van de verkopen door eigenaar-bewoners naar deze groep.
• Ook is een duidelijke daling van het aandeel aankopen van bestaande woningen door (vooral particuliere) investeerders zichtbaar. In 2024 en 2025 zijn er tevens meer woningen verkocht door investeerders en 2e woningbezitters, gedeeltelijk weer aan andere investeerders.
• Het woningtekort in de woningmarktregio Nijmegen behoort tot de top 5 in Nederland en die krapte blijft de komende vijf jaar groot. Na 2035 wordt ontspanning verwacht.
• De woningleegstand in onze gemeente is enigszins lager dan in andere kennissteden.

Enkele kenmerken van de woningvoorraad in de gemeente Nijmegen:

• De Nijmeegse zelfstandige woningvoorraad  van ruim 87.800 woningen bestaat voor 44% uit koopwoningen en 56% uit huurwoningen (CBS, 1-1-2025).
• Van de huurwoningen is twee derde eigendom van een corporatie  (bijna 34.000 woningen) en een derde (15.400 woningen) van overige verhuurders (vaak particuliere huur genoemd).
• Vergeleken met onze vaste set benchmarksteden (de kennissteden Eindhoven, Enschede, gemeente Groningen, Leiden, Maastricht, Tilburg en het nabijgelegen Arnhem) kent Nijmegen naar verhouding meer corporatiehuur (+4%-punt in 2025).

Figuur: Woningvoorraad naar eigendomssituatie, 2025 kennissteden, Nijmegen en Nederland.
Bron: CBS   

Typerend voor (de ontwikkeling van) de particuliere huishoudens (bronnen CBS, Gemeente Nijmegen, Kences-monitor en Primos huishoudensprognose):

• Het aantal huishoudens is in Nijmegen gestegen naar ruim 104.000 in 2025, dat zijn zowel zelfstandige als onzelfstandige huishoudens.
• Naar verhouding zijn er in Nijmegen veel mensen die “onzelfstandig” wonen: die een kamer huren op de particuliere kamermarkt of bij de SSHN, of een eenheid van de SSHN bewonen. Bij elkaar gaat het om rond de 25.000 personen.
• Een groot deel van onze huishoudens bestaat uit 1 persoon: 55% in 2025, bijna 58.000 mensen. Deze huishoudensvorm is sinds 2000 het sterkst toegenomen.
• Met ongeveer 21.000 binnen de gemeente wonende hbo- en wo-studenten zijn we een echte studentenstad. Deze groep bewoont vaak de genoemde onzelfstandige woonruimten zoals kamers in studentenwoningen of bij de SSH&, een deel is thuiswonend.
• De huishoudensgroei in Nijmegen sinds 2000 ligt met +33,7% boven het landelijke beeld (+24%, bron: CBS, 2025).
• De Primos huishoudensprognose (ABF) voorspelt voor 2025 - 2050 een groei van 10.700 huishoudens in de gemeente Nijmegen, naar ruim 115.000 huishoudens. Deze prognose betekent een toename van ruim 10%, tegen een landelijke voorspelde toename van ruim 12,5% in deze periode (bron: ABF - Primos Demografie 2024). In de gemeentelijke Demografische Verkenningen zijn ook scenario’s met sterkere groei benoemd.

Meer informatie over de Nijmeegse bevolking (inclusief prognoses) is te vinden in een ander deel van deze Stads- en Wijkmonitor: Bevolking.

Bewegingen op de Nijmeegse woningmarkt worden sterk bepaald door groei van de woningvoorraad:

• De jaren ‘60 kenden een grote bouwproductie, terwijl in de jaren '90 ruimtenood de groei van de stad afkneep.
• Na 1998 kon de stad zich boven de Waal verder ontwikkelen. Procedurele tegenslag en conjuncturele tegenwind zorgden voor een sterk wisselend bouwtempo. Over het geheel gezien loopt toch de groei geleidelijk weer op.
• Vanaf 2012 realiseert Nijmegen per jaar een substantiële groei van de woningvoorraad. Na 2020 lijkt de jaarlijkse groei zelfs op die van de naoorlogse periode.

Figuur: Gemiddelde jaarlijkse uitbreiding zelfstandige woningvoorraad (nieuwbouw en toevoegingen minus sloop en onttrekkingen). *2012 is breukjaar door gewijzigd bronmateriaal (BAG).
Bron: Gemeente Nijmegen, CBS, 2025.

De laatste jaren is er in alle typen eigendom sprake van toename van het aantal woningen, maar het zijn vooral investeerders die deel uitmaken van de groei:

• Na 2016 (jaar van herziening van studentenwoningen in de BAG) groeit het aandeel woningen in eigendom van overige verhuurders (meestal huurpanden van particulieren of beleggers) het sterkst (+23% 2017-2025).
• In 2017-2025 neemt het aantal reguliere koopwoningen met +12% toe, de corporatievoorraad groeit minder sterk (+6%).

Geholpen door beschikbare ruimte om te bouwen, realiseerde Nijmegen de laatste jaren veel nieuwbouwwoningen:

• In de periode 2021 t/m 2024 ruim 4.300 woningen, ofwel  circa 1.080 gemiddeld per jaar (bron: CBS, 2024).
• Ten opzichte van de aanwezige voorraad realiseert Nijmegen na 2020 samen met Leiden het hoogste percentage nieuwbouw binnen de groep kennissteden (ruim 15% toename tegen 10% gemiddeld voor de kennissteden en landelijk).
• De opgeleverde nieuwbouw liep in 2018-2020 terug, maar neemt sinds 2021 weer toe. In 2024 realiseerde Nijmegen ruim 1.100 nieuwbouwwoningen, en voert daarmee samen met Eindhoven (+1.550 nieuwbouwwoningen in 2024) de kennissteden aan (CBS, 2024).
• Getalsmatig zijn in onze gemeente sinds 2020 vooral appartementen in aanbouw of opgeleverd, veel meer dan de afgelopen jaren gebruikelijk was (bron: RUG Nieuwbouwmonitor).
• In 2024 zijn er binnen de gemeente Nijmegen ruim 950 woningen in ‘start bouw’ en ruim 900 vergund (bron: CBS, voorlopige cijfers 2024). Er zijn naar verhouding vooral veel appartementen in aanbouw of vergund (bron: Nieuwbouwmonitor RUG).

Figuur: Woningnieuwbouw 2021-2024 in Nijmegen en de vergelijkingssteden als percentage van de woningvoorraad in 2021. Bron: CBS.

Naast nieuwbouw in de afgelopen jaren spelen ook toevoegingen in bestaande panden een rol:

• Op die manier kwamen er in de periode 2020-2023 gemiddeld ruim 300 woningen per jaar bij door transformatie en splitsing, samenvoeging of verbouwing (bron: CBS, december 2024, voorlopige cijfers).
• In 2023 registreert het CBS 300 op deze manier (fysiek) toegevoegde woningen: 150 middels transformatie, 105 door woningsplitsing en 45 extra woningen door een andersoortige verbouwing.
• Er zijn daarnaast ook woningen toegevoegd door functiewijziging, dit leverde in 2020-2023 gemiddeld 75 woningen per jaar op binnen de gemeente Nijmegen. In 2023 kwamen er 20 extra woningen bij door functiewijzigingen (bron: CBS, voorlopige cijfers).

Uit recente aankooptransacties (bestaande koopwoningen verkocht door eigenaar-bewoners, ook wel de ‘funda-markt’ genoemd) blijkt dat koopstarters in Nijmegen meer kansen krijgen:

• Starters zien hun aandeel in de aankopen groeien, van ca. 34% van de transacties in 2018-2020 naar ruim 47% in de periode 2021-2025. In 2025 ging 50,3% van de verkopen door eigenaar-bewoners naar koopstarters (data Kadaster).

De huursector heeft in de afgelopen jaren in de aandacht gestaan vanwege de rol van investeerders die woningen opkochten (of aanhielden) voor de verhuur:

• Ook in Nijmegen nam het aandeel van deze groep behoorlijk toe, lag vervolgens sinds begin 2023 stabiel op zo’n 12% van de woningvoorraad en lijkt na 2024 iets afgenomen (11,6% op 1-1-2026, bron: Kadaster).
• Begin 2026 worden op deze manier 10.289 woningen bedrijfsmatig of door particulieren verhuurd: 6.340 bedrijfsmatig en 3.949 door particulieren met 3 of meer woningen (bron: Kadaster 2026). Ook zijn er 2.048 tweede woningen geregistreerd, deze worden door particulieren veelal verhuurd, volgens CBS/Kadaster zo’n 70%. Betrekken we deze categorie bij de rendementsverhuur dan bedraagt het berekende totaal circa 11.700 woningen.
• In 2025 kwam in totaal 4,6% van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen (77 adressen) in handen van bedrijfsmatige investeerders, particuliere investeerders met meer dan twee woningen of particulieren met een tweede woning.
• In de aankooptransacties op de funda-markt is sinds 2023 en 2024 sprake van een duidelijke daling van aandeel door investeerders gekochte woningen (de drie genoemde groepen). In de periode 2018-2020 maakten zij gemiddeld 19% uit van de transacties, in 2021-2022 9% en in 2023-2025 gemiddeld 3,7%. Het zijn vooral particuliere investeerders en aankopers van tweede woningen die zijn weggevallen.
• Sinds 2024 zijn er duidelijk meer woningen verkocht door investeerders en 2e woningbezitters. In 2018-2023 verkochten zij gemiddeld 240 woningen per jaar (waarvan er gemiddeld 84 door andere investeerders of 2e woningbezitters werden overgekocht), in 2024 waren dat er 449 (54 naar andere investeerders) en in 2025 535 (73 naar investeerders).

Het woningtekort in de woningmarktregio Nijmegen behoort in 2025 tot de top 5 van Nederland en die krapte blijft de komende vijf jaar groot (bron: ABF-Primos woningtekortprognose, 2024). Na 2040 wordt meer ontspanning verwacht, en daalt het hoge woningtekort naar verwachting.

Binnen Nederland behoort Nijmegen tot de gebieden met het hoogste percentage woningtekort (bron: ABF-Primos woningtekortprognose, 2024):

• Met 6,1% tekort behoort de woningmarktregio Nijmegen tot de top van Nederland in 2025, na onder meer Amsterdam, Ede, Utrecht en Den Haag. Landelijk is het woningtekort in 2025 4,8%.
• In de komende paar jaar neemt dit percentage woningtekort enigszins af, naar een kleine 5%. Daarna kan het tekort in onze regio en in Nederland als geheel verder gaan dalen.
• Na 2040 kan de regionale woningmarkt meer ontspannen richting een kleine 3% woningtekort, wel nog boven het voorspelde landelijke tekort.

Figuur: Woningtekort prognose per woningmarktgebied in 2024.
Bron: ABF/Primos

Er is (volgens het CBS) sprake van administratieve woningleegstand als er geen bewoning of bedrijfsgebruik aanwezig is:

• Landelijk schommelt deze woningleegstand de afgelopen jaren boven de 2%; in 2025 betreft deze ruim 2% van de voorraad volgens de CBS Leegstandsmonitor.
• De gemeente Nijmegen kende per 1-1-2025 1.810 administratief leegstaande woningen (bron CBS) en een leegstandspercentage van 2,1%. Dit Nijmeegse leegstandspercentage bedroeg volgens het CBS in 2015 zo’n 1% en in 2020 zo’n 2% van de verblijfsobjecten.
• Het leegstandspercentage is wat lager dan dat van onze vaste groep vergelijkingssteden (gemiddeld 2,7% per 1-1-2025).
• Een derde deel van deze administratief leegstaande woningen stond een jaar eerder ook al leeg (620 verblijfsobjecten). Het CBS geeft ook gecorrigeerde cijfers weer, met behulp van een check op laag energieverbruik. Dan valt de groep woningen die al langer leeg staat lager uit: 280 woningen.
• Woningen die (al dan niet op het oog) onbewoond lijken worden niet altijd tot leegstand gerekend. Vaak gaat het om een overgangsperiode tot verkoop of nieuwe verhuur (transitieleegstand). Het CBS registreerde per 1-1-2025 2.877 ‘niet-bewoonde woningen’ (geen ingeschrevenen in BRP), waarvan 971 koopwoningen, 630 in eigendom van een corporatie en 1.270 in eigendom van andere verhuurders. Elke situatie kent daarbij zijn eigen verhaal, denk bijvoorbeeld aan een recent overleden bewoner, niet ingeschreven bewoners, tijdelijke bewoning, een bedrijfsvestiging of een aan de woning verbonden zorgfunctie.