Wonen en Stedelijke ontwikkeling

Samenvattend:

• In Nijmegen worden er jaarlijks zo tussen de 1.000 en 2.000 bestaande woningen verkocht door particulieren.
• Door de krappe markt stijgt de gemiddelde transactieprijs, ondanks enige terugval in 2023.
• De doorsnee verkooptijd ligt al jaren op minder dan 1 maand.
• NVM-marktindicatoren voor de regionale woningmarkt tonen een krappe koopmarkt, die zich weliswaar wat minder sterk verder verkrapt dan landelijk.
• Het gestaag toenemende aandeel van de woningvoorraad in bezit van investeerders is sinds begin 2023 gestabiliseerd en is na 2024 licht gedaald (11,6% per 1-1-2026).

In Nijmegen worden er jaarlijks zo tussen de 1.000 en 2.000 bestaande woningen verkocht door particulieren, dus los van nieuwbouw en grote beleggerstransacties:

• Het aantal door eigenaar-bewoners verkochte zelfstandige woningen was na 2020 teruggelopen van zo’n 1.700 transacties in 2018 naar circa 1.400 verkopen per jaar.
• In 2025 is echter een toename zichtbaar naar 1.653 transacties. Een toename van verkopen door particuliere verhuurders maakt hier deel van uit (verderop hierover meer informatie).

Figuur: Verkoop door eigenaar-bewoners (tijdreeks). Bron: Kadaster.

Door de krappe markt stijgt de gemiddelde transactieprijs, ondanks enige terugval in 2023:

• Daarbij volgt Nijmegen het landelijk gemiddelde, maar blijft in 2025 circa 6% goedkoper. Vergeleken met andere kennissteden is Nijmegen in 2025 juist gemiddeld genomen 6% duurder (cijfers CBS).
• Uiteindelijk daalden prijzen in zowel Nijmegen als in Nederland en in andere kennissteden in de tweede helft van 2022, na bijna 10 jaar stijging. Na 2023 is weer een toename van de gemiddelde transactieprijs te zien.
• Mogelijk dat veranderingen in de overdrachtsbelasting (voor starters per 1-1-2021 naar 0% en voor beleggers naar 8%) hebben geleid tot het naar voren halen of juist uitstellen van transacties. Daarnaast is de natuurlijke variatie in getallen in een klein gebied altijd heviger dan in grote gebieden en zijn gemiddelden gevoelig voor prijsuitschieters.

Figuur K3: Gemiddelde verkoopprijzen bestaande koopwoningen, Nijmegen, vergelijkingssteden en Nederland;
Bron: CBS/Kadaster.

De krappe koopmarkt toont zich ook in de snelle verkoop van bestaande koopwoningen:

• De mediane (doorsnee) verkooptijd is na 2016 gedaald tot minder dan 1 maand (bron: Woningmarkmonitor regio Arnhem/Nijmegen, Companen).
• Na 2021 leek de verkooptijd op de ‘funda-markt’ binnen de gemeente Nijmegen iets toe te nemen.

Figuur: Doorsnee verkooptijd in maanden in gemeente Nijmegen (bestaande koopwoningen)
Bron: Woningmarkmonitor regio Arnhem/Nijmegen (Companen)

De NVM deelt marktindicatoren voor de woningmarktregio Arnhem/Nijmegen. Het algemene beeld is dat van een krappe regionale koopmarkt, die zich weliswaar wat minder sterk verder verkrapt dan landelijk (bron: NVM-marktoverzicht, 2025):

• De doorsnee vraagprijs in onze regio bedraagt €527.000 in Q3 2025, dat is een 12-maandelijkse stijging van +3,4% versus een landelijke toename van 4,8%. Het  gaat hier om de vraagprijs van alle aan het eind van het kwartaal in aanbod staande woningen.
• De doorsnee verkoopprijs in onze regio (van alle in het kwartaal verkochte woningen) is €470.000 in Q3 2025, landelijk is dat €473.000. De prijsontwikkeling in deze regio sinds Q3 2024: jaar-op-jaar +6,5% (landelijk +12,3%). Hoekwoningen en vrijstaand stijgen boven de 9% in onze regio.
• De transactieprijzen zijn sinds de kredietcrisis (2013) in Nederland en in de regio Arnhem-Nijmegen meer dan verdubbeld.
• Het vraag-verkoopprijsverschil bedraagt in de woningmarktregio Arnhem/Nijmegen 6,2% (Q3 2025). Voor tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen wordt een hoger bedrag boven de vraagprijs betaald. Het aandeel dat boven de vraagprijs is verkocht bedraagt 76% in Q3 2025 (bij tussenwoningen en appartementen gebeurt dit vaker, bij vrijstaand minder vaak).

Bedrijfsmatige – en particuliere investeerders, en eigenaren van tweede woningen (waarvan grosso modo 70% is verhuurd), exploiteren woningen om rendement te maken. Over het vastgoed in bezit van deze investeerders binnen onze gemeente:

• Het gestaag toenemende aandeel van de woningvoorraad in bezit van investeerders is sinds begin 2023 gestabiliseerd en is na 2024 licht gedaald (11,6% op 1-1-2026, bron: Kadaster).
• Begin 2026 worden op deze manier 10.289 woningen verhuurd: 6.340 bedrijfsmatig en 3.949 door particulieren met 3 of meer woningen (bron: Kadaster 2026). Ook zijn er 2.048 tweede woningen geregistreerd, deze worden door particulieren veelal verhuurd, volgens CBS/Kadaster zo’n 70%. Betrekken we deze categorie bij de rendementsverhuur dan bedraagt het berekende totaal circa 11.700 woningen.
• In 2025 kwam in totaal 4,6% van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen (77 adressen) in handen van bedrijfsmatige investeerders, particuliere investeerders met meer dan twee woningen of particulieren met een tweede woning.
• In de aankooptransacties op de funda-markt is sinds 2023 en 2024 sprake van een duidelijke daling van aandeel door investeerders gekochte woningen (de drie genoemde groepen). In de periode 2018-2020 maakten zij gemiddeld 19% uit van de transacties, in 2021-2022 9% en in 2023-2025 gemiddeld 3,7%. Het zijn vooral particuliere investeerders en aankopers van tweede woningen die zijn weggevallen.
• Sinds 2024 zijn er duidelijk meer woningen verkocht door investeerders en 2e woningbezitters. In 2018-2023 verkochten zij gemiddeld 240 woningen per jaar (waarvan er gemiddeld 84 door andere investeerders werden overgekocht, inclusief 2e woningbezitters), in 2024 waren dat er 449 (54 naar andere investeerders) en in 2025 535 (73 naar investeerders).