Wonen en Stedelijke ontwikkeling

Samenvattend:

• De huurmarkt blijft volgens de gegevens van Enserve/Entree onverminderd krap in de gemeente Nijmegen. Maar het aantal verhuringen door corporaties trekt weer bij en zit met 1.828 toewijzingen in 2025 in de buurt van het langjarig gemiddelde.
• Nijmegen kent naar verhouding veel goedkopere huurwoningen, meestal van woningcorporaties. De totale slaagkans (het aantal verhuringen gedeeld door het aantal woningzoekenden op de actieve wachtlijst) loopt de laatste 10 jaar terug. De zoektijd tot toewijzing is opgelopen van 1,4 naar 1,8 jaar.
• Ongeveer een vijfde van de toewijzingen gaat via urgentie, een tiende deel naar statushouders.
• Zo'n driekwart van de Nijmeegse corporatiehuurders  is passend gehuisvest: de huurprijs past bij het huishoudensinkomen.
• Het aandeel van de woonlasten in de huishoudensinkomens blijft dalen, vooral door de gestegen besteedbare inkomens in Nederland.
• Huurders zijn een groter deel van het huishoudensinkomen kwijt aan woonlasten dan kopers, in 2023 ruim 26%. Een klein deel van de corporatiehuurders kent een betaalrisico omdat het besteedbaar huishoudinkomen niet voldoende is om basisuitgaven zoals netto woonlasten te kunnen betalen.

De slaagkans is een maat voor de concurrentie op de sociale huurmarkt. Een lage slaagkans betekent dat er veel woningzoekenden zijn ten opzichte van het aantal beschikbare huurwoningen. De huurmarkt blijft volgens de gegevens van Enserve/Entree onverminderd krap in de gemeente Nijmegen, maar er is wel enige kentering zichtbaar:

• In Nijmegen verhuren de corporaties per jaar zo’n 1.700-2.200 vrijkomende woningen aan nieuwe bewoners. In 2020 (in de coronaperiode) zat het aantal toewijzingen met 1.489 woningen flink onder die bandbreedte. Dat was de laagste score in jaren. Daarna trekt het aantal verhuringen weer bij, 2025 zit met 1.828 toewijzingen in de buurt van het langjarig gemiddelde.
• Wie reageert op een woning had in 2025 een kans van 3,1% op succes. Dat is ongeveer 1 toewijzing op 32 (actieve) woningzoekenden op de wachtlijst. Voor starters liggen de slaagkansen het laagst (2,87% in 2025), doorstromers hebben met 3,8% wat meer succes bij hun reacties op huurwoningen.
• De totale slaagkans loopt de laatste 10 jaar duidelijk terug. In 2014 bedroeg de gemiddelde slaagkans op sociale huurwoningen nog 12%.
• Na 2022 verbeterden de startkansen voor (her)starters kortstondig. Dit waarschijnlijk door het op de markt komen van nieuwe woningen in het Nijmeegse ontwikkelgebied Winkelsteeg.

Figuur: Slaagkans op de sociale huurmarkt, totaal. Bron: Enserve/Entree.

Hoe lang staan starters ingeschreven, en wat is de woonduur van doorstromers?

• De meettijd bij toewijzing varieert van 7,5 jaar inschrijvingstijd bij (her)starters tot ruim 22 jaar woonduur bij doorstromers.
• De zoektijden liggen rond 1,8 jaar bij zowel (her)starters als doorstromers. Deze zoektijden laten zien hoe lang mensen intensief en aaneengesloten gezocht hebben tot het moment dat zij een nieuwe woning toegewezen krijgen/aanvaarden. De gemiddelde zoektijd is in de laatste 10 jaar opgelopen van 1,4 naar 1,8 jaar. Huishoudens die eveneens actief zoeken, maar die (nog) níet slagen vallen buiten deze cijfers (Bron: Enserve/Entree).

Zijn er veel bijzondere toewijzingen?

• De Woningmarktmonitor GMR liet in 2024 een substantieel en toenemend aandeel toewijzingen met enigerlei vorm van voorrang, urgentie of directe bemiddeling zien. Het aandeel toewijzingen aan urgente aandachtgroepen bedroeg 21% in 2024 en aan statushouders 11%. Het aandeel reguliere toewijzingen liep in 2024 terug naar 63%.

Figuur: Toewijzingen op de sociale huurmarkt (%totale voorraad). Bron: Woningmarktmonitor GMR.

Nijmegen kent veel huishoudens met lage inkomens. Daar staat tegenover dat de stad naar verhouding veel goedkopere huurwoningen kent, meestal van woningcorporaties. De Lokale Monitor Wonen laat via waarstaatjegemeente.nl zien dat eind 2023 38,7% van de voorraad in de gemeente Nijmegen een corporatiewoning betreft, landelijk is dat 28,4%.

Om informatie over de betaalbaarheid te kunnen geven worden huurprijsklassen onderscheiden. Zo wordt hier met goedkope huur (binnen de sociale huur) de corporatiehuur in het onderste deel van de sociale sector bedoeld, ruim onder de sociale huurgrens en passend bij de laagste inkomens. Betaalbare huur kent dan een huurprijs die in verhouding tot inkomen als verantwoord wordt beschouwd. Dure sociale huur betreft corporatiehuur in het bovenste deel van de sociale sector, met een kale huur dicht bij de sociale huurgrens, vaak bedoeld voor (lage) middeninkomens. Dure huur heeft huurprijzen boven de sociale huurgrens, meestal in de vrije sector.

Figuur: Corporatievoorraad Nijmegen naar huurprijs.
Bron: opgave corporaties, 2026

De lokale ontwikkelingen rond de betaalbaarheid van huurwoningen (bron: opgave woningcorporaties):

• Van de 32.951 corporatiewoningen eind 2025, waarvoor de corporaties prijzen hebben gemeld, valt zo’n 96% onder de sociale huurgrens (huurtoeslaggrens/DAEB-huurgrens) van 932,93 euro in 2026. Dit aandeel, dat we tot de sociale huur rekenen, is door de tijd heen tamelijk constant in Nijmegen.
• Minder constant is het aantal goedkope woningen (< 498,20 euro in 2026). Dat loopt vanaf 2009 gestaag terug.
• Het aantal betaalbare corporatiewoningen (tussen 498,20 en 764,14 euro per maand, peil 2026) nam de laatste 10 jaar toe van ca. 21.000 in 2015 tot circa 25.000 tien jaar later. Die groei kreeg in 2022 een impuls door een huurverlaging.
• De groep corporatiewoningen in de categorie "duur sociaal" (tussen hoge aftoppingsgrens en sociale huurgrens) is na een groei tot aan 2014 de laatste jaren in de verhouding stabiel, rond de 8% van het corporatiebezit in 2026. Het aandeel woningen van corporaties boven de sociale huurgrens (dure huur: middenhuur en vrije sector) is tevens al geruime tijd stabiel, rond 4% (ook in 2026).

Nijmeegse huishoudens behoren vaak tot de zogenaamde 'doelgroep passend toewijzen':

• Het aandeel huishoudens met een laag inkomen (onder de lage-inkomensgrens, met kans op armoede, studentenhuishoudens uitgezonderd) ligt hoger dan in Nederland gemiddeld (4,6% in 2023 versus 3,8% landelijk, voorlopig cijfer CBS). Informatie over de inkomenssituatie in Nijmegen is te vinden in een ander deel van deze Stads- en Wijkmonitor: Werk en inkomen.
• In Nijmegen behoort 42,1% van de huishoudens, gelet op de huishoudenssamenstelling en het inkomen, tot de doelgroep voor passend toewijzen. In de kennissteden is dat 39,6%, landelijk 27,7% (bron: CBS/WSW - Lokale Monitor Wonen via Waarstaatjegemeente.nl, cijfers 2023).

Hoewel een groot deel van de Nijmeegse corporatiehuurders passend is gehuisvest geldt dat niet voor iedereen: de huurprijs past dan niet bij het huishoudensinkomen (cijfers 2023 uit de Lokale Monitor Wonen via waarstaatjegemeente.nl):

• In Nijmegen sluit bij 85,3% van de huishoudens in corporatiewoningen de huur aan bij het inkomen, iets hoger dan de landelijke 82,2%.
• Het percentage huishoudens, dat met een hoog inkomen in een corporatiewoning woont (uitgezonderd de vrije sector) is met 12,6% lager dan landelijk (14,9% in 2023). Dit heet wel ‘goedkoop scheefwonen’. Goedkope scheefheid is al langere tijd zichtbaar bij 13% á 14% van de sociale huurders.
• Duur “scheefwonen” (met een lager inkomen in een duur huis) komt onder Nijmeegse corporatiehuurders ook wat minder voor dan landelijk (2,1% in de gemeente Nijmegen, 2,9% in Nederland als geheel).

Cijfers over goedkope of dure scheefheid in de particuliere huur in Nijmegen zijn niet beschikbaar.

Het aandeel van het huishoudensinkomen dat naar de totale woonlasten gaat wordt wel “woonquote” genoemd:

• In 2012 bedroeg de woonquote voor huurders rond de 40% van het inkomen, in 2021 was deze (mede door tijdelijke huurverlagingen) zo’n 10%-punt lager en nam daarna verder af tot ongeveer een kwart van het besteedbaar inkomen. Voor kopers is een geleidelijke daling zichtbaar, van 29% in 2012 naar 20% in 2023 (bron: CBS Woonbase).
• Beïnvloedende factoren bij het dalende aandeel van de woonlasten zijn de gestegen besteedbare inkomens in Nederland en de toegenomen kwaliteit van onze relatief ruime en energiezuinige woningen.
• Nijmeegse huurders zijn een groter deel van het huishoudensinkomen kwijt aan woonlasten dan eigenaar-bewoners, in 2023 26% (bron: CBS Woonbase, 2026). Voor woningeigenaren is de woonquote met 20% van het huishoudensinkomen bescheidener.
• Overigens staat tegenover het grote beslag dat wonen legt op het huishoudensinkomen bij huurders wel dat in de regio Nijmegen meer dan de helft van de huurders in zelfstandige woningen kleine huishoudens betreft. In de koopsector vormen tweepersoonshuishoudens met kinderen nog steeds de grootste categorie (ruim een derde deel).
• Binnen de huursector liggen de woonquotes van huurders van corporatiewoningen duidelijk lager dan van huurders in de particuliere sector (ca. 4 tot 7 procentpunt verschil).

Figuur: Woonquotes van huishoudens in de huur en koopsector gemeente Nijmegen (aandeel totale woonlasten in besteedbaar inkomen). De 2023-woonquote particuliere huurders is vooralsnog niet beschikbaar.
Bron: CBS Woonbase.

Aan huishoudens wordt een betaalrisico toegekend wanneer het besteedbaar huishoudinkomen niet voldoende is om basisuitgaven zoals netto woonlasten te kunnen betalen:

• Binnen de gemeente Nijmegen kende per 31-12-2023 2,7% van de huishoudens in corporatiewoningen een betaalrisico (bron: CBS/WSW Lokale Woningmarktmonitor, via waarstaatjegemeente.nl).
• Dat is ongeveer vergelijkbaar met landelijk (3,3% eind 2023) en vergelijkingssteden (gemiddeld 3,3%).
• Het aandeel huishoudens in corporatiewoningen met betaalrisico in Nijmegen lag in het verleden meestal ruim boven de 10%. Recente lagere cijfers staan mogelijk onder invloed van de effecten van inflatie- en energietoeslagen voor lagere inkomens.